Encadrement des loyers...... - 08/11/2012

Le décret visant l’encadrement des loyers, à l'occasion d'une nouvelle location ou lors d'un renouvellement, est entré en vigueur le 1er août dernier.

Il porte sur les locations vides à usage d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989 et situées dans les zones géographiques dans lesquelles les loyers sont « chers ». Il s'applique à 38 agglomérations (cliquez ici pour voir les communes concernées). Les locations meublées ne sont pas concernées.

Dans tous les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, les loyers ne pourront pas excéder le dernier loyer pratiqué, revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions (loyer manifestement inférieur au prix du marché ou réalisation de travaux d'amélioration).

Cas n° 1 : Travaux d'amélioration

Lorsque le propriétaire bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer pourra être au plus égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Exemple :
Soit un loyer mensuel antérieur de 500 €.
Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration à hauteur de 3.000 €, soit la moitié du loyer annuel (500€ x 12 = 6000€).


En relouant ce bien, le bailleur pourra augmenter le loyer annuel de 450 €
(15 % de 3.000, soit 37,5 € par mois)
Le nouveau loyer pourra donc être fixé au maximum à 500 + 37,50 = 537,50 €.

Cas n° 2 : Loyer inférieur au prix du marché

Lorsque le propriétaire estime que le loyer demandé est fortement sous-évalué, il peut proposer un loyer réévalué. Ce nouveau loyer doit être calculé en prenant en compte les loyers pratiqués dans le quartier pour des logements « similaires ».

D'une manière générale, le propriétaire doit fournir trois références locatives. Mais, si le bien loué est situé dans une commune d'une agglomération de plus d’un million d'habitants, le bailleur doit fournir six références locatives.

Après comparaison, le propriétaire ne pourra augmenter son loyer que de la moitié de la différence entre le montant moyen représentatif des loyers constatés du quartier et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Exemple :
Soit un précédent loyer de 500 €.
Le bailleur prouve que le loyer est sous-évalué et que le loyer représentatif du voisinage est de 600 €.


En relouant ce logement, le propriétaire peut augmenter le loyer de la moitié de la différence, soit de 50 € ((600-500)/2).
Le nouveau loyer pourra donc être fixé au maximum à 500€ + 50€ = 550 €

Travaux d'amélioration et Loyer inférieur au prix du marché

Si le propriétaire se trouve dans les deux cas de figure (travaux d'amélioration et loyer sous-évalué), il devra choisir et dans tous les cas, la hausse du nouveau loyer ne pourra excéder la plus élevée des deux limites.

Seuls les loyers de logements neufs ou anciens n’ayant jamais été loués sont librement fixés; ainsi que les biens remis aux normes du logement décent et les biens ayant fait l'objet, dans les six mois précédant la relocation, de travaux d'amélioration portant tant sur les parties communes que privatives et équivalant à une année de loyer.

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